Er du sommerhusejer, og overvejer du at udleje dit sommerhus?
Hvis du gør, er timingen den helt rigtige. De seneste år har efterspørgslen på at leje sommerhuse i Danmark nemlig været markant stigende.
Udlejning af sommerhuse var naturligvis et særdeles eftertragtet fænomen i "coronasommeren 2020", men allerede inden pandemien ramte, var danske og udenlandske turister vilde med at leje sommerhus i Danmark.
Eksempelvis slog 2018 alle rekorder med tæt på 20 millioner overnatninger i feriehuse udlejet via bureau i Danmark. Det viser tal fra Danmarks Statistik. Og det afsindigt høje tal medregner ikke engang alle de overnatninger i sommerhuse, hvor lejemålet blev faciliteret privat og ikke via et bureau.
Hvis du ønsker at udleje dit sommerhus, er markedet altså i den grad til stede. Den største udfordring er faktisk at finde hoved og hale i de regler, der gælder for udlejning af sommerhus. Ikke mindst i forhold til skat.
Du skal også tage stilling til, om du vil benytte et bureau eller helt selv stå for udlejningen af sommerhuset.
For at hjælpe dig med at blive klogere på udlejning af sommerhus, har vi allieret os med Claus Rehl, advokat hos Ret&Råd Advokater. Claus Rehl beskæftiger sig blandt andet med salg af boliger og er i den forbindelse blevet lidt af en ekspert på sommerhusloven, og hvad det indebærer af regler og overvejelser at udleje sit sommerhus.
»Langt de fleste køber jo et sommerhus for selv at bruge det og har egentlig ikke fokus på muligheden for at udleje sommerhuset. Alligevel er det et område, som klienter har spurgt ind til, og som jeg derfor beskæftiger mig med. Men nogle gange kan det faktisk godt overraske mig, at der ikke er mere opmærksomhed på muligheden for at udleje sit sommerhus, for du kan tjene en god indtægt på det,« siger Claus Rehl.
Uanset om du udlejer dit sommerhus privat eller via et bureau, skal du betale skat af lejeindtægten.
Du behøver dog ikke bekymre dig om, at hele indtægten bliver ædt op af skat. Udlejere af sommerhuse er nemlig berettiget til relativt store fradrag.
Størrelsen af fradragene kan variere en smule fra år til år. I 2020 er bundfradraget særligt forhøjet som et plaster på såret til sommerhusejerne, der i foråret havde svært ved at finde lejere på grund af nedlukningen.
Summa summarum: Husk at holde dig opdateret på de eksakte fradrag. Du kan altid finde fradragene på Skatteforvaltningens hjemmeside for udlejere af feriehuse.
Som udlejer kan du gå én af to veje: Du kan udleje dit sommerhus privat, eller du kan udleje dit sommerhus via et bureau.
Lad os begynde med at se nærmere på privat udlejning af sommerhus. Vi laver et regnestykke for, hvor meget af din indtægt du skal betale i skat.
Fradragene er gældende for 2020. Hold dig opdateret på skat.dk om justeringer i 2021.
Lad os for nemhedens skyld sige, at din samlede lejeindtægt for 2020 er 100.000 kr.
For nemhedens skyld holder vi fast i den samlede lejeindtægt på 100.000 kr.
Når udlejning foregår via et bureau, skal du regne med, at provision til udlejningsbureauet udgør 20-40 procent af din indtægt, forklarer advokat Claus Rehl.
I dette eksempel regner vi med, at 25 procent går til udlejningsbureauet. Du får hermed en samlet indtægt på 75.000 kr. før skat.
Hvordan ser regnestykket ud, hvis du udlejer dit sommerhus via bureau?
Den samlede indtægt efter skat er altså størst, hvis du udlejer privat. Det er dog ikke ensbetydende med, at det er den rigtige beslutning for dig at udleje dit sommerhus privat.
Udlejer du privat, skal du afsætte tid til at finde lejere, du skal selv have styr på forsikringer, som du har udgifter til, og du skal selv ordne alt med skat etc. Det er helt givet et markant større stykke arbejde at udleje privat end via et bureau.
Den økonomiske gevinst sammenlignet med udlejning via bureau er heller ikke nødvendigvis så stor, som det fremgår af regnestykket. Du har eksempelvis udgifter til forsikring og rengøring, som oftest er inkluderet i prisen for bureauets ydelser.
Til gengæld fastsætter du som privat udlejer helt selv prisen for dit sommerhus. Hvis du er en dygtig forhandler og er god til at markedsføre sommerhuset, kan du sandsynligvis indhente en højere pris, end bureauet er i stand til.
Så, udlejning privat eller udlejning via bureau?
I sidste ende er det en smagssag og et spørgsmål om dine kompetencer som privat udlejer, og hvad du vil bruge din tid på. Men faktum er, at de fleste vælger at udleje via et bureau. Ikke mindst for at undgå alt det arbejde, der ligger i selv at stå for udlejningen.
»Det er helt klart min opfattelse, at de fleste foretrækker udlejning via et bureau. Jeg tror mange har det sådan, at de i forvejen har nok at se til i deres hverdag. Man orker simpelthen ikke alle de bekymringer og opgaver, der ligger i at udleje privat. Det er jo alt lige fra forsikringer til rengøring, du skal have styr på,« siger Claus Rehl.
I hans optik er det ikke provisionen, der er den største ulempe ved at engagere et bureau. Set fra sommerhusejerens perspektiv er det i højere grad et spørgsmål om at være villig til at give afkald på nogle af de populære sommerferieuger, hvilket som regel er en forudsætning for at indgå en aftale med et udlejningsbureau.
Lad os prøve at samle konklusionen i fordele og ulemper:
Udlejning af dit sommerhus er selvfølgelig ikke udelukkende et spørgsmål om skat og indtægt. Der er også andre forhold, du skal være opmærksom på: