Udlejning af sommerhus: Hvilke regler skal du kende?

Er du sommerhusejer, og overvejer du at udleje dit sommerhus?

Hvis du gør, er timingen den helt rigtige. De seneste år har efterspørgslen på at leje sommerhuse i Danmark nemlig været markant stigende.

Udlejning af sommerhuse var naturligvis et særdeles eftertragtet fænomen i "coronasommeren 2020", men allerede inden pandemien ramte, var danske og udenlandske turister vilde med at leje sommerhus i Danmark.

Eksempelvis slog 2018 alle rekorder med tæt på 20 millioner overnatninger i feriehuse udlejet via bureau i Danmark. Det viser tal fra Danmarks Statistik. Og det afsindigt høje tal medregner ikke engang alle de overnatninger i sommerhuse, hvor lejemålet blev faciliteret privat og ikke via et bureau.

Hvis du ønsker at udleje dit sommerhus, er markedet altså i den grad til stede. Den største udfordring er faktisk at finde hoved og hale i de regler, der gælder for udlejning af sommerhus. Ikke mindst i forhold til skat.

Du skal også tage stilling til, om du vil benytte et bureau eller helt selv stå for udlejningen af sommerhuset.

Er du ny sommerhusejer?
Vi giver dig en simpel guide til, hvordan du lukker sommerhuset ordentligt ned her.

For at hjælpe dig med at blive klogere på udlejning af sommerhus, har vi allieret os med Claus Rehl, advokat hos Ret&Råd Advokater. Claus Rehl beskæftiger sig blandt andet med salg af boliger og er i den forbindelse blevet lidt af en ekspert på sommerhusloven, og hvad det indebærer af regler og overvejelser at udleje sit sommerhus.

»Langt de fleste køber jo et sommerhus for selv at bruge det og har egentlig ikke fokus på muligheden for at udleje sommerhuset. Alligevel er det et område, som klienter har spurgt ind til, og som jeg derfor beskæftiger mig med. Men nogle gange kan det faktisk godt overraske mig, at der ikke er mere opmærksomhed på muligheden for at udleje sit sommerhus, for du kan tjene en god indtægt på det,« siger Claus Rehl.

Udlejning af sommerhus: Hold dig opdateret på fradrag

Uanset om du udlejer dit sommerhus privat eller via et bureau, skal du betale skat af lejeindtægten.

Du behøver dog ikke bekymre dig om, at hele indtægten bliver ædt op af skat. Udlejere af sommerhuse er nemlig berettiget til relativt store fradrag.

Størrelsen af fradragene kan variere en smule fra år til år. I 2020 er bundfradraget særligt forhøjet som et plaster på såret til sommerhusejerne, der i foråret havde svært ved at finde lejere på grund af nedlukningen.

Summa summarum: Husk at holde dig opdateret på de eksakte fradrag. Du kan altid finde fradragene på Skatteforvaltningens hjemmeside for udlejere af feriehuse.

Guide: Gode råd til renoveringen af sommerhuset

Skat ved udlejning: Privat udlejning

Som udlejer kan du gå én af to veje: Du kan udleje dit sommerhus privat, eller du kan udleje dit sommerhus via et bureau.

Lad os begynde med at se nærmere på privat udlejning af sommerhus. Vi laver et regnestykke for, hvor meget af din indtægt du skal betale i skat.

Fradragene er gældende for 2020. Hold dig opdateret på skat.dk om justeringer i 2021.

Regnestykke: Privat udlejer

Lad os for nemhedens skyld sige, at din samlede lejeindtægt for 2020 er 100.000 kr.

• Bundfradrag i 2020: De første 11.500 kr. per sommerhus er helt skattefrie
• De næste 40 procent af din indtægt er også helt skattefri. Det svarer i vores regnestykke til 35.400 kr. (40 procent af 100.000 - 11.500)
• Beløbet, du skal betale skat af, er altså 100.000 kr. - 11.500 kr. - 35.400 kr. Du skal betale skat af 53.100 kr.
• Skatteprocenten af de 53.100 kr. afhænger af din samlede kapitalindkomst og er således individuel. Det er rubrik 37 i årsopgørelsen. Lad os sige, du har en skattesats på 38 procent. Så skal du betale en samlet skat på 20.178 kroner af din indtægt fra udleje af sommerhus.
• Det betyder, at din samlede indtægt for udleje af sommerhus efter skat bliver på 79.822 kroner.

Regnestykke: Udlejning via bureau

For nemhedens skyld holder vi fast i den samlede lejeindtægt på 100.000 kr.

Når udlejning foregår via et bureau, skal du regne med, at provision til udlejningsbureauet udgør 20-40 procent af din indtægt, forklarer advokat Claus Rehl.

I dette eksempel regner vi med, at 25 procent går til udlejningsbureauet. Du får hermed en samlet indtægt på 75.000 kr. før skat.

Hvordan ser regnestykket ud, hvis du udlejer dit sommerhus via bureau?

• Bundfradraget er markant højere, hvis du gør brug af et bureau, end hvis du udlejer privat. I 2020 er de første 60.000 kr. per sommerhus helt skattefrie, hvis du udlejer via et bureau. Beløbet blev hævet fra de oprindelige 41.800 kr. som led af den politiske aftale om en sommerpakke pga. corona. For at regnestykket fremadrettet er så relevant som muligt, regner vi med et bundfradrag på omkring 42.000 kr. Bundfradraget var på 40.900 kr. i 2019 og 41.800 kr. i 2020, inden sommerpakken blev vedtaget.
• De næste 40 procent af din indtægt er også helt skattefri. Det svarer i vores regnestykke til 13.200 kr. (40 procent af 75.000 - 42.000)
• Beløbet du skal betale skat af er altså 75.000 kr. - 42.000 kr. - 13.200 kr. Du skal betale skat af 19.800 kr.
• Vi regner igen med en skattesats på 38 procent. Så skal du betale skat på 7.524 kroner.
• Det betyder, at din samlede indtægt for udleje af sommerhus via bureau bliver på 67.476 kroner efter skat.
  
  

Privat udlejning eller udlejning via bureau?

Den samlede indtægt efter skat er altså størst, hvis du udlejer privat. Det er dog ikke ensbetydende med, at det er den rigtige beslutning for dig at udleje dit sommerhus privat.

Udlejer du privat, skal du afsætte tid til at finde lejere, du skal selv have styr på forsikringer, som du har udgifter til, og du skal selv ordne alt med skat etc. Det er helt givet et markant større stykke arbejde at udleje privat end via et bureau.

Den økonomiske gevinst sammenlignet med udlejning via bureau er heller ikke nødvendigvis så stor, som det fremgår af regnestykket. Du har eksempelvis udgifter til forsikring og rengøring, som oftest er inkluderet i prisen for bureauets ydelser.

Til gengæld fastsætter du som privat udlejer helt selv prisen for dit sommerhus. Hvis du er en dygtig forhandler og er god til at markedsføre sommerhuset, kan du sandsynligvis indhente en højere pris, end bureauet er i stand til.

Ønsker du at bruge sommerhuset hele året?
Vi giver dig her en guide til, hvad du skal være opmærksom på for at sikre dig, at sommerhuset er klar til helårsbrug.

Så, udlejning privat eller udlejning via bureau?

I sidste ende er det en smagssag og et spørgsmål om dine kompetencer som privat udlejer, og hvad du vil bruge din tid på. Men faktum er, at de fleste vælger at udleje via et bureau. Ikke mindst for at undgå alt det arbejde, der ligger i selv at stå for udlejningen.

»Det er helt klart min opfattelse, at de fleste foretrækker udlejning via et bureau. Jeg tror mange har det sådan, at de i forvejen har nok at se til i deres hverdag. Man orker simpelthen ikke alle de bekymringer og opgaver, der ligger i at udleje privat. Det er jo alt lige fra forsikringer til rengøring, du skal have styr på,« siger Claus Rehl.

I hans optik er det ikke provisionen, der er den største ulempe ved at engagere et bureau. Set fra sommerhusejerens perspektiv er det i højere grad et spørgsmål om at være villig til at give afkald på nogle af de populære sommerferieuger, hvilket som regel er en forudsætning for at indgå en aftale med et udlejningsbureau.

Lad os prøve at samle konklusionen i fordele og ulemper:

Privat udlejning af sommerhus

Fordele:

• Du slipper for at betale provision til udlejningsbureauet.
• Du fastsætter dine egne priser og styrer helt selv, hvornår du vil udleje sommerhuset, til hvem og hvad husreglerne skal være. 
• Du får større frihed til at bestemme over dit sommerhus.
  
  

Ulemper:

• Du skal selv stå for udlejning med alt, hvad det indebærer af administration, kontakt med lejere, rengøring etc.
• Du skal selv stå for alt, der vedrører skat
• Du skal selv stå for alt, der vedrører forsikringer
  
  

Udlejning af sommerhus via bureau

Fordele:

• Du slipper for at bruge tid på at finde lejere, svare på henvendelser, administration af kontrakter, rengøring
• Bureauet indberetter alt til Skatteforvaltningen (hvis bureauet er dansk)
• Bureauet har styr på alle de nødvendige forsikringer

Ulemper:

• Provision til bureauet. Typisk på 20-40 procent af den samlede indtægt
• Udlejer du via et bureau, skal du typisk give afkald på nogle af de populære sommerferieuger
• Du har ikke direkte kontrol med, hvem der lejer sommerhuset
  
  

Udlejning af sommerhus: Hvad skal du ellers være opmærksom på?

Udlejning af dit sommerhus er selvfølgelig ikke udelukkende et spørgsmål om skat og indtægt. Der er også andre forhold, du skal være opmærksom på:

• Hvornår må du udleje sommerhus: Ifølge sommerhusloven må du i perioden mellem april og september udleje dit sommerhus helt som det passer dig. Men fra den 1. oktober til 31. marts, må du kun udleje sommerhuset i samlet 13 uger. Det betyder, at du maksimalt må udleje dit sommerhus i 43 uger om året.
• Standarder ved udlejning via bureau: Langt de fleste udlejningsbureauer stiller følgende krav, hvis bureauet skal udleje dit sommerhus: Huset skal være minimum 45 kvadratmeter med to soverum. Der skal være vand, toilet og bad. Der skal kunne laves varm mad i sommerhuset. Huset skal være møbleret med borde, stole, sofa, senge og havemøbler.
• Vedligeholdelse: Selvom du udlejer sommerhus gennem et bureau, skal du selv stå for vedligeholdelsen af sommerhuset.
• Fastsætning af pris: Hvis du udlejer privat, skal du selv stå for at fastsætte prisen for leje af dit sommerhus. Prisen er især bestemt af geografisk placering, afstand til vand, sommerhusets størrelse, faciliteter og sovepladser. Tag udgangspunkt i priserne fra lignende sommerhuse i nærheden af dit sommerhus. Find inspiration til prisen på de store udlejningssider som Novasol, Dancenter eller Sol og strand.
• Forsikring: Det er en skam, hvis en stor del af din indtægt ender med at gå til at udbedre skader eller tyveri. Du skal undersøge, hvor omfattende din egen fritidshusforsikring er eller eventuelt spørge dit forsikringsselskab, om de har en særlig dækning til private udlejere af sommerhus. Hvis du udlejer gennem et bureau, behøver du næppe bekymre dig om forsikringer.