Bedre økonomi 08.05.2019
Tekst: Adam Villaume Foto: Colourbox

4 tips til at sikre gevinst ved boligforbedringer

 

Overvejer du at renovere din bolig, får du her en boligøkonomisk eksperts gode råd til, hvordan du sikrer en gevinst på dine forbedringer.


Hvis du tror, du automatisk får pengene hjem ved et salg, når du laver boligforbedringer, må du desværre tro om igen. Der er mange gode grunde til at forbedre boligen, men det er ikke altid, at en øget salgsværdi er én af dem.

Men hvis en økonomisk gevinst står på din ønskeseddel i forbindelse med boligforbedringer, så giver vi i denne artikel fire gode råd til, hvad du skal være opmærksom på for at højne chancen for at øge boligens salgsværdi.

Rådene kommer fra Curt Liliegreen, som er projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter. Han har mange års erfaring med byggebranchen og økonomisk rådgivning, og han har set tilstrækkeligt med dårlige eksempler til at kende faldgruberne indgående.

»Jeg har set forfærdelige eksempler på, at folk har lavet store, dyre forbedringer, som er gået helt galt, fordi salgsprisen på huset ikke har kunnet bære det,« fortæller Curt Liliegreen.

Overordnet lyder projektdirektørens råd:

  1. Vær opmærksom på boligens beliggenhed, da den sætter en økonomisk ramme for, hvad du maksimalt kan få for boligen.
  2. Lav fornuftige forbedringer. Udskift hellere et nedslidt tag frem for køkkenet.
  3. Pas på med at udtrykke din personlige stil i forbedringerne. Tænk mere på, hvad flest vil kunne lide, end hvad du kan lide.
  4. Bevar husets arkitektoniske stil. Salgsprisen falder, hvis du “ødelægger” eksempelvis en murermestervilla eller funkisvillas særlige udtryk.

Planlægger du dine boligforbedringer efter disse retningslinjer, øger du dine chancer for at tjene på forbedringerne. Læs med herunder, når vi går i dybden med de enkelte råd, så du bedre kan implementere dem i dine planer.

Læs også: Skal du forbedre din bolig? Følg disse tips og tjen tusindvis af kroner

Beliggenhed

Boligens beliggenhed er afgørende, når du sælger den. Områdets prisniveau sætter nemlig en begrænsning på, hvor meget du kan sælge din bolig for, og derfor også for hvor meget det kan betale sig at investere i forbedringer. Det forklarer Curt Liliegreen.

»Jo mindre boligen er værd, jo mindre kan man tjene på et salg. Har du en ejendom på Lolland, som har en lav værdi, giver det ikke nogen mening at lave dyre forbedringer,« siger han.

Årsagen ligger i, at ethvert område har en økonomisk smertegrænse i forhold til, hvad folk er villige til at betale for at bo dér. Denne smertegrænse er højere i og omkring de større byer end i de små samfund, landdistrikterne og yderområderne.

Hvis dine boligforbedringer skubber prisen op over denne smertegrænse, er der risiko for, at du ikke får solgt boligen. Du vil da blive nødt til at sætte prisen ned, og derved mister du gevinsten ved boligforbedringerne.

»Som udgangspunkt skal man passe på med at gennemføre store renoveringer. Tommelfingerreglen hedder, at du kan lave forbedringer på op til 25 procent af boligens værdi,« fortæller Curt Liliegreen.

Ofte lyder anbefalingen at renovere for omkring 500.000 kr., men det tal skal man være forsigtig med at stole på, mener projektdirektøren.

»Nogle steder koster en bolig 500.000 kr., og da vil en sådan renovering udgøre 100 procent af boligens værdi, og det får man jo aldrig igen,« siger Curt Liliegreen.

Ifølge Boligøkonomisk Videncenter er der områder i Danmark, særligt på landet, hvor folk ikke har lyst til at bosætte sig, og hvor det derfor ikke kan lade sig gøre at øge salgsprisen gennem boligforbedringer.

»Der er områder, som folk bare ikke vil bo i. Prisen er ligegyldig, for der er ingen, der vil bo der, og sådan et sted skal man virkelig passe på med kun at lave nødvendige boligforbedringer,« siger Curt Liliegreen.

Læs også: Hvordan får jeg mere plads i boligen? 

Det typiske hus i Danmark ligger med en pris på 2.000.000 kr., og med udgangspunkt i tommelfingerreglen kan man altså godt forsvare boligforbedringer på op til 500.000 kr., men nærmer du dig millionen, bør du slå koldt vand i blodet.

»Det kan slet ikke betale sig, og det kan blive rigtig dyrt, især hvis I bliver nødt til at sælge før tid,« oplyser Curt Liliegreen.

Det er derfor en god idé at rådføre sig med en ejendomsmægler eller anden fagperson om prisniveauet i dit område, inden du gennemfører dine boligforbedringer for derved at sikre, at området kan bære din boligs nye salgspris.

 

Fornuftige forbedringer

Går du med tanker om at sælge din bolig, kan det være fristende at tænke i forbedringer, potentielle købere nemt kan få øje på. Det vil imidlertid være lidt af en “begynderfejl”, hvis du spørger projektdirektøren.

»Mange har fokus på førstehåndsindtrykket. De vil gerne have, at boligen tager sig godt ud, men den erfarne boligkøber kigger på funktionaliteten som det første,« siger Curt Liliegreen.

Derfor lyder anbefalingen at prioritere funktionelle forbedringer og udbedringer frem for et flot køkken eller spa på badeværelset.

»Få ordnet vinduerne, få fikset det manglende undertag, få etableret omfangsdræn mod store vandmasser, fornuftsbaserede ting og ikke kæmpe store Bo Bedre-ombygninger, som du kan fortryde, hvis markedet vender,« mener Curt Liliegreen.

Kan du undgå anmærkninger i tilstandsrapporten, så er det et godt sted at begynde dine boligforbedringer. På den måde overtager køber et hus, hvor “skallen” er i orden, og de kan selv fokusere på indretningen.

Undgå personlig stil

Elsker du bare idéen om et knaldrødt køkken? Det er du i din gode ret til, men hvis du gerne vil have investeringen hjem, når du sælger huset, så bør du overveje at tone din personlighed lidt ned i dit farvevalg.

»De meget personlige ting skal man virkelig passe på med, for det kan afskrække købere. Selvom det er kedeligt med hvid, så fungerer det rigtig godt,« siger Curt Liliegreen og påpeger, at smag og behag skifter med årene.

»Derfor skal man passe på med et dramatisk udtryk. Det er nemlig vigtigt, at køberen nemt kan forestille sig, hvordan de kan indrette sig i boligen,« oplyser projektdirektøren.

Læs også: Skal du låne til boligforbedringer? Her er de 5 bedste banker

Tænk ikke så meget over, hvad du selv foretrækker, men hvad de fleste mennesker vil foretrække. Derfor er det også en god idé at rådføre dig med din omgangskreds, før du beslutter dig for en at de vilde løsninger.

»Jo mere personligt udtrykket i boligen er, jo mindre får du igen på investeringen i boligforbedringer,« siger Curt Liliegreen.

 

Bevar boligens udtryk

Nogle huse har et særligt arkitektonisk udtryk, en stil som er let at få øje på, og som derfor også nemt kan ødelægges, hvis du ikke passer på.

»En murermestervilla og en funkisvilla har eksempelvis bevaringsværdig, arkitektonisk værdi, og ødelægger du den særlige stil, kan det sagtens ødelægge handelsværdien,« siger Curt Liliegreen.

Han opfordrer til, at du får en arkitekt ind over dit boligprojekt, hvis du har et hus med en sådan særlig stil. Du kan nemlig ikke regne med, at en håndværker er i stand til at yde ejendommen den nødvendige respekt.